💣 내년 5월부터 ‘중과 유예 종료’? 다주택자의 마지막 기회와 리스크

정부가 2025년 5월을 기점으로 ‘다주택자 양도세 중과 유예’를 공식 종료하기로 하면서, 시장이 술렁이고 있습니다.
지금까지는 ‘한시적 완화’ 덕분에 세 부담이 줄었지만, 5월 이후에는 세금 구조가 완전히 달라집니다.
이건 단순히 ‘세율 상승’ 문제가 아니라, 보유전략 전체를 다시 짜야 하는 분기점이에요.
자, 그럼 지금 시점에서 다주택자가 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 짚어볼까요? 😉

⚖️ 중과 유예란? 왜 만들어졌을까

‘양도세 중과 유예’는 문재인 정부 시절 강화된 다주택자 세 부담을 완화하기 위해 도입된 임시조치예요.
쉽게 말하면, 집을 여러 채 가진 사람이 매도할 때 내야 하는 세금을 한시적으로 깎아주는 제도죠.
본래는 2022년에 종료 예정이었지만, 거래절벽을 막기 위해 정부가 3년간 연장했던 겁니다.

📌 핵심 포인트

중과세율 최대 75% → 기본세율(6~45%)로 한시 완화
1세대 2주택·3주택 이상 모두 대상
2025년 5월 이후 종료 예정

즉, 지금은 중과 없이 매도할 수 있지만, 5월이 지나면 ‘세금 폭탄’이 다시 돌아옵니다.

🧾 유예 종료 후, 세금은 얼마나 오를까?

많은 분들이 “얼마나 오른다는 거야?” 하고 궁금해하시죠.
예시로 한번 보겠습니다.

💡 예시: 서울에 2주택 보유자가 12억 원 아파트를 매도할 경우

현재(유예기간 중) : 양도차익 5억 원 → 세금 약 1.7억 원
유예 종료 후 : 중과세율 20%p 재적용 → 세금 약 2.5~2.8억 원 수준
💥 차이 약 8천만~1억 원 이상

세율 구조를 보면 왜 그런지 명확해요👇

기본세율 : 6~45%
2주택자 중과 : +20%p
3주택자 중과 : +30%p
지방소득세 : 추가 10%

결국, 세금이 1.5배 이상 뛸 수 있다는 말입니다.
이건 단순히 몇백만 원 차이가 아니라, 매도 타이밍 하나로 억 단위 손익이 갈리는 상황이에요.

🏠 정책 종료 후 달라지는 시장 시나리오

전문가들은 중과 유예 종료가 매도세를 앞당기는 단기 거래 급증 → 이후 거래절벽 재현으로 이어질 가능성이 높다고 분석합니다.
즉, “지금 팔지 않으면 나중엔 더 팔기 어렵다”는 심리가 시장을 움직일 거예요.

📈 예상 흐름

2025년 1~4월: 세금 유예 종료 전 매물 급증
2025년 5월 이후: 거래량 급감, 매수심리 위축
하반기: 일부 지역은 가격 조정 또는 보유세 부담 증가

특히 보유세(종부세, 재산세) 역시 공시가격 현실화율에 따라 오를 가능성이 높기 때문에, 보유+양도 모두 압박을 받게 됩니다.

🕒 지금 당장 점검해야 할 3가지

1️⃣ 보유주택 정리 계획 세우기
👉 실거주 목적 외 주택이 있다면, 유예 종료 전 매도 타이밍을 계산하세요.
👉 단순히 매도가 아니라, 양도차익·보유기간·취득가액 등을 종합 시뮬레이션 해봐야 합니다.

2️⃣ 세무전문가 상담 필수
👉 세법은 지역, 주택 수, 공동명의 여부에 따라 세율이 달라요.
👉 ‘양도세+종부세+취득세’ 3종 세트를 통합적으로 검토하는 게 핵심입니다.

3️⃣ 증여·분할 전략 검토
👉 단순 매도보다 ‘증여+분할보유’로 절세가 가능한 경우도 많습니다.
👉 다만, 증여 후 5년 이내 매도 시 이월과세 규정에 유의해야 합니다.

🚨 주의해야 할 리스크 포인트

유예 종료일 이전 ‘계약 체결’만으로는 세율 혜택을 못 받을 수 있음
양도일(잔금 및 등기일 기준)이 2025년 5월 이후라면 중과 적용
세법 개정안이 매년 조정될 수 있으므로 최신 일정 확인 필요
지방세(취득·등록세) 변동도 병행 확인

즉, 단순히 “4월에 계약하면 괜찮겠지?”라고 생각했다간 예상 밖 세금 부담을 맞을 수 있습니다.
세법에서 중요한 건 계약일이 아니라 잔금일이에요.

💡 전략 포인트 요약

구분	유예 기간(현재)	종료 이후
양도세율	기본세율 (6~45%)	중과세율 +20~30%p
거래량	완만한 회복세	급감 가능성
투자전략	절세 중심	보유전략 재편 필요
핵심키워드	매도 타이밍 / 잔금일 기준 / 절세 시뮬레이션	리스크 관리 / 분할보유 / 자녀증여 검토