최근 부동산 커뮤니티나 뉴스 댓글을 보면 이런 글이 자주 보입니다.
“외국인 토허제 어기면 벌금 내나요?”
“허가 안 받고 사면 어차피 신고하면 되잖아요?”
👉 결론부터 말하면 절대 안 됩니다.
외국인 토지거래허가제(토허제)는 단순 행정절차가 아니라, 법적으로 강제성이 있는 제도예요.
즉, 허가 없이 거래하면 그 자체로 ‘불법 행위’가 됩니다. 오늘은 이 토허제 위반 시 어떤 불이익이 생기는지, 그리고 주의해야 할 핵심 포인트 5가지를 함께 살펴볼게요.
⚖️ 1. 허가 없이 매입하면 ‘무효 거래’ 처리
토허제의 가장 큰 특징은 “허가 전 거래는 효력이 없다”는 점입니다.
- 허가 없이 체결된 매매 계약은 법적으로 무효
- 등기 신청도 불가하며, 이미 등기했다면 취소 명령 가능
- 매도자·매수자 모두에게 불이익 발생
👉 밑줄: ‘계약만 하고 나중에 허가받자’는 생각은 절대 금물!
허가 없이 거래하면 처음부터 ‘없는 계약’으로 간주돼 버립니다.
🚨 2. 허가 조건 미이행 시 ‘허가 취소 + 이행강제금’
토허제를 통해 허가를 받았다 하더라도, 조건을 지키지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다.
예를 들어,
- **실거주 의무(최소 2년)**를 지키지 않거나
- **입주기한(4개월)**을 넘기거나
- 자금조달계획서 내용이 허위일 경우
→ 지자체는 허가를 취소하고, 이행강제금 부과까지 가능합니다.
밑줄: 허가 취소 시 이미 취득한 부동산은 처분 명령 대상이 됩니다.
🏦 3. 이행강제금, 최대 거래금액의 10%까지
이행강제금은 단순 벌금이 아닙니다.
법적으로 **‘행정벌’**에 해당하며, 거래 금액에 따라 천차만별이에요.
- 거래가액 5억 원일 경우 → 최대 5천만 원까지 부과 가능
- 반복 위반 시 가중 처벌 (최대 2배)
- 부과 후에도 조건 이행 없을 시 재부과 가능
👉 즉, 단 한 번의 실수라도 금전적 타격이 상당합니다.
🧾 4. 자금조달계획서 ‘허위 작성’은 형사처벌 가능
외국인 토허제에서 가장 중요하게 보는 부분이 바로 ‘자금조달계획서’입니다.
국내 거주 외국인뿐 아니라 외국계 자금 유입을 통한 매입 건도 모두 조사 대상이 되죠.
- 허위 기재나 누락 시, 형사처벌(벌금형·징역형) 가능
- 관련 세무조사 병행 시 탈세·불법송금 혐의로 확대될 수도 있음
- 국내 법인명의 거래라도 실질적 자금 출처가 외국인일 경우 역시 대상
밑줄: 자금 출처를 숨기는 건 단순 실수가 아니라 ‘범죄’가 될 수 있습니다.
🏠 5. 실거주 의무 위반 시 ‘매각 명령 + 재입국 제한’
토허제의 핵심은 “실거주 중심의 부동산 거래”예요.
따라서 허가받은 뒤에도 실제로 거주하지 않거나, 임대 목적으로 사용하면 매각 명령이 내려질 수 있습니다.
- 일정 기간 내 매각 명령 불이행 시 → 강제 처분 가능
- 해외 체류 중일 경우 → 재입국 시 불이익 (거래 위반자 기록 남음)
- 일부 국가의 경우, 비자 갱신 거부 사유로 적용될 수도 있음
👉 밑줄: ‘주소만 두고 안 살아도 된다’는 건 더 이상 통하지 않습니다.
⚠️ 추가로 주의해야 할 부분
토허제는 외국인뿐 아니라 외국인과 공동명의로 거래한 내국인도 동일하게 적용됩니다.
즉, 한국인 배우자 명의로 일부 지분을 나눠도 공동거래자 모두 허가 의무 대상이에요.
또한 오피스텔이나 상가, 임야 등 비주거용 부동산은 아직 일부 제외 대상이지만,
정부가 단계적 확대를 예고했기 때문에 미리 대비해야 합니다.
👉 밑줄: “지금은 괜찮겠지”란 방심이 가장 위험합니다.
📊 실제 사례로 보는 경고 신호
최근 일부 지역(제주·수원·평택 등)에서는 외국인 허가 없이 매입 후
‘나중에 허가받겠다’는 식으로 진행했다가 계약 무효 + 벌금 처분을 받은 사례가 늘고 있습니다.
특히 중개업소에서도 “괜찮아요, 나중에 처리해요~”라는 말에 속아 진행했다가
매수자·매도자 모두 손해를 보는 경우가 많아요.
👉 그래서 지금은 거래 전 반드시 허가구역 여부를 확인하고,
지자체 담당 부서(토지거래허가 담당)에서 허가 절차를 문의하는 게 안전합니다.
💡 정리: 외국인 토허제, 모르고 위반해도 ‘면책’ 안 된다
요약하면,
1️⃣ 허가 없이 거래 → 무효
2️⃣ 조건 위반 → 허가 취소
3️⃣ 실거주 불이행 → 매각 명령
4️⃣ 허위 자금계획서 → 형사처벌
5️⃣ 반복 위반 → 이행강제금 가중
밑줄: “몰랐다”는 이유로는 절대 면책되지 않습니다.
🚀 마무리 & CTA
외국인 토허제는 앞으로 부동산 시장의 질서를 재정비하는 제도가 될 겁니다.
하지만, 준비 없는 거래는 순식간에 불법이 될 수 있죠.
👉 여러분은 이 제도, ‘규제’라고 생각하시나요, 아니면 ‘시장 정상화’라고 보시나요?
댓글로 의견을 남겨주세요!
다음 3편에서는 **“외국인 토허제📄 허가 신청 절차와 준비서류 완벽 가이드”**로 이어집니다.